Extrato das alterações relativas às áreas de contenção retirado do resumo elaborado pelo assessor jurídico da ALEP, o advogado Miguel Torres Marques, que faz parte de equipa de acompanhamento da alteração da legislação do alojamento local da ALEP, a quem a Associação desde já agradece todo o empenho dedicado ao processo.
ALTERAÇÕES INTRODUZIDAS AO REGIME JURÍDICO DO ALOJAMENTO LOCAL
Foi publicado em Diário da República no dia 22 de Agosto de 2018, a Lei n.º 62/2018, que aprovou um conjunto de alterações ao Regime Jurídico da Exploração dos Estabelecimentos de Alojamento Local, adiante referido apenas por RJAL.
Urge por isso enunciar e explicar as alterações introduzidas a este regime por aquele diploma de forma a que os titulares dos estabelecimentos de alojamento local tomem consciência de quais são essas alterações para que estejam preparados para as consequências que delas advêm.
Decidimos hierarquizar essas alterações em função da sua importância e do seu impacto na vida dos titulares de estabelecimentos de alojamento local:
Áreas de Contenção:
A primeira e principal alteração introduzida por este novo diploma, e que consta do artigo 15.º-A aditado ao Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de Agosto, é aquela que permite às autarquias locais aprovar, por regulamento municipal e com deliberação fundamentada, a existência de áreas de contenção, por freguesia, no todo ou em parte, para instalação de novos estabelecimentos de alojamento local, podendo impor limites relativos ao número de estabelecimentos de alojamento local nesse território, que podem ter em conta limites percentuais em proporção dos imóveis disponíveis para habitação.
A razão de ser desta nova competência que é atribuída às autarquias locais vem explicada no n.º 1 daquele artigo, e prende-se com o objetivo de preservar a realidade social dos bairros e lugares das cidades do nosso país.
As áreas de contenção identificadas por cada município são comunicadas ao Turismo de Portugal, I. P., que introduz referência à limitação de novos registos nestas áreas no Balcão Único Eletrónico.
As áreas de contenção devem ser reavaliadas, no mínimo, de dois em dois anos e comunicadas as respetivas conclusões ao Turismo de Portugal, I. P.
O Turismo de Portugal, I.P., e o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I.P. disponibilizam anualmente dados desagregados sobre o número de estabelecimentos de alojamento local e de fogos de habitação permanente.
A instalação de novos estabelecimentos de alojamento local em áreas de contenção carece de autorização expressa da câmara que, em caso de deferimento, promove o respetivo registo.
Para evitar que a alteração das circunstâncias e das condições de facto existentes possa comprometer a eficácia do regulamento municipal, por deliberação fundamentada da assembleia municipal, sob proposta da câmara municipal, suspender, por um máximo de um ano, a autorização de novos registos em áreas especificamente delimitadas, até à entrada em vigor do referido regulamento.
Finalmente nas áreas de contenção, o mesmo proprietário apenas pode explorar um máximo de sete estabelecimentos de alojamento local.
Não foram definidos quaisquer critérios quantitativos ou qualitativos nem avançados quaisquer números de estabelecimentos de alojamento local a partir dos quais se considera que é comprometido o objetivo de preservar a realidade social dos bairros e lugares das cidades do nosso país, pelo que compete às autarquias locais, através dos já referidos regulamentos municipais, definir quais serão, as freguesias, ou os bairros do concelho onde serão criadas as zonas de contenção e ainda quais os critérios e os números de estabelecimentos a partir dos quais serão tomadas medidas tendentes a impor limites relativos ao número de estabelecimentos de alojamento local nesse território.
Medidas essas que poderão ir desde o estabelecimento de quotas de crescimento até à imposição de limites máximos a partir dos quais poderão ser suspensos os registos de novos estabelecimentos de alojamento local nessas zonas de contenção.
O que sabemos é que esses limites percentuais serão definidos em proporção dos imóveis disponíveis para habitação.
Também sabemos que a partir do dia 21 de Outubro de 2018, data em que este diploma entrará em vigor, as câmaras municipais poderão apresentar uma proposta às assembleias municipais no sentido de serem criadas preventivamente, por simples deliberação fundamentada, áreas delimitadas onde poderão durante o prazo máximo de um ano ser suspensos todos os novos registos de estabelecimentos de alojamento local.
Sabemos ainda que como não existem critérios de âmbito nacional previstos na Lei para a criação dessas áreas de contenção, pelo que os mesmos serão regulamentados localmente, se for essa a intenção dos municípios, podendo por isso, ser diferentes de concelho para concelho.
Intransmissibilidade da titularidade do registo nas modalidades moradia e apartamento quando situados em áreas de contenção sob pena de caducidade do anterior registo:
O número de registo do estabelecimento de alojamento local, nas modalidades de ‘Moradia’ e ‘Apartamento’, localizado em zonas de contenção passa a ser pessoal e intransmissível ainda que na titularidade ou propriedade de pessoa coletiva.
Nesse sentido, exceto quando estivermos perante uma sucessão pelo falecimento do primitivo titular do imóvel, o título de abertura ao público caduca em caso de:
a) Transmissão da titularidade do registo, cessação de exploração, arrendamento ou outra forma de alteração da titularidade da exploração;
b) Transmissão do capital social da pessoa coletiva titular do registo, acumulada ou não, em percentagem superior a 50%.